Το Airbnb ξεπέρασε τα ξενοδοχεία στην Ελλάδα

Συνεχίζεται η αύξηση παρά τα αντικίνητρα και τους περιορισμούς - Ο αριθμός των κρεβατιών σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ξεπέρασε το 1 εκατ., ενώ οι ξενοδοχειακές μονάδες διαθέτουν 900.000

• O αριθμός των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξάνεται συνεχώς, όπως δείχνουν τα στοιχεία του πρώτου τετραμήνου του 2025. Τα μεγέθη αυτά έρχονται παρά την αυστηροποίηση της αντιμετώπισης της συγκεκριμένης δραστηριότητας από την πολιτεία, η οποία έχει εντάξει τους ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται περισσότερα από δύο ακίνητα με αυτόν τον τρόπο στην κατηγορία των επαγγελματιών
• Το «μπόνους» της τριετούς μηδενικής φορολόγησης για όσους βγουν από τη βραχυχρόνια μίσθωση δεν έχει αποδώσει.

Ξεκίνησε στα τέλη της δεκαετίας του 2000 όταν δύο νεαροί συγκάτοικοι στο Σαν Φρανσίσκο αποφάσισαν να μισθώσουν το διαμέρισμά τους με ένα φουσκωτό στρώμα ύπνου σε επισκέπτες, προσφέροντάς τους ένα πρόχειρο πρωινό. Από εκεί «βαπτίστηκε» και η μεγαλύτερη ηλεκτρονική πλατφόρμα προώθησης αυτών των μισθώσεων: Airbnb: Air Bed and Breakfast. Διαδόθηκε στην Ευρώπη ως μοντέλο της «οικονομίας του διαμοιρασμού», όπου ταξιδιώτες μπορούσαν να μοιράζονται τα σπίτια άλλων ταξιδιωτών στους τόπους διαμονής τους. Ήρθε στην Ελλάδα στα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας και άρχισε να λαμβάνει σοβαρές διαστάσεις ως τρόπος αξιοποίησης χιλιάδων μικρών διαμερισμάτων που αδυνατούσαν να βρουν αξιόπιστους ενοικιαστές εν μέσω της ελληνικής κρίσης χρέους. Πάτησε στην ισχυρή ανάπτυξη του ελληνικού τουρισμού και στην έντονη ζήτηση από –αρχικά– μικρότερης ηλικίας ταξιδιώτες που ήθελαν να βιώσουν τον τρόπο ζωής των ντόπιων στους προορισμούς που επισκέπτονταν. Και άρχισε να γιγαντώνεται με την πανδημία που επέτεινε την επιθυμία των τουριστών για ιδιωτικότητα αλλά και την αναζήτηση ανταγωνιστικά τιμολογημένων καταλυμάτων σε περιοχές που υπήρχαν ξενοδοχειακές υποδομές ή αποτελώντας μονόδρομο σε προορισμούς που δεν διαθέτουν επαρκείς ξενοδοχειακές υποδομές φιλοξενίας.

Το άλμα

Σήμερα οι βραχυχρόνιες μισθώσεις, δηλαδή η ενοικίαση κατοικιών στις πόλεις, στην περιφέρεια και στα νησιά σε Έλληνες και ξένους ταξιδιώτες από ιδιοκτήτες ακινήτων, αντιστοιχούν σε κάτι περισσότερο από το 50% της προσφοράς κλινών φιλοξενίας και στο 25% περίπου των διανυκτερεύσεων που πραγματοποιούνται στη χώρα. Τα άλλα 50% και 75% αντίστοιχα καλύπτουν τα ξενοδοχεία.

Στην Ελλάδα σήμερα, σύμφωνα με τα στοιχεία του Ξενοδοχειακού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΞΕΕ) που απεικονίζουν την κατάσταση στα τέλη του 2024, λειτουργούν 10.104 ξενοδοχεία όλων των κατηγοριών με συνολικά 447.363 δωμάτια και 894.854 κρεβάτια. Δεν είναι όλα αυτά τα ξενοδοχεία ανοιχτά όλο το έτος, καθώς ένα πολύ μεγάλο ποσοστό λειτουργεί μόνο το καλοκαίρι ανοίγοντας τον Μάιο ή ακόμη και τον Ιούνιο. Ωστόσο ήδη από τον Απρίλιο, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία του Ινστιτούτου του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων (ΙΝΣΕΤΕ), σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης διατίθενται 1 εκατ. κλίνες.

Αριθμός που ξεπερνάει δηλαδή κατά περίπου 107.000 κρεβάτια τις διαθέσιμες κλίνες σε ξενοδοχεία. Είναι προφανές ότι η συγκεκριμένη δραστηριότητα αποτελεί πλέον αναπόσπαστο στοιχείο του ελληνικού τουρισμού και μάλιστα βασική υποδομή, αφού, όπως χαρακτηριστικά αναφέρει επιχειρηματίας του τουριστικού κλάδου, «αν έκλειναν εν μια νυκτί όλα τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, δεν θα είχαμε κυριολεκτικά πού να βάλουμε τους τουρίστες».

Σε κάθε περίπτωση, η εξέλιξη του αριθμού των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το πρώτο τετράμηνο του 2025 δείχνει συνεχιζόμενη αύξηση σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2024, διατηρώντας τη δυναμική που ξεκίνησε το 2023 και ενισχύθηκε εντός του 2024, σημειώνει το ΙΝΣΕΤΕ. Τα μεγέθη αυτά έρχονται παρά την αυστηροποίηση της αντιμετώπισης της συγκεκριμένης δραστηριότητας από την πολιτεία, η οποία έχει εντάξει τους ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται περισσότερα από δύο ακίνητα με αυτόν τον τρόπο στην κατηγορία των επαγγελματιών. Και παρά την αυστηροποίηση των κανονισμών λειτουργίας τους από τον ερχόμενο Οκτώβριο, μετά το νομοσχέδιο του υπουργείου Τουρισμού που πέρασε από τη Βουλή πέρυσι.

Ας δούμε τα στοιχεία λίγο αναλυτικότερα: Το δεύτερο τρίμηνο του 2025 ξεκίνησε με άνοδο της προσφοράς ακινήτων προς βραχυχρόνια μίσθωση, καθώς τον Απρίλιο καταγράφηκαν 228.000 καταλύματα, αυξημένα κατά 16.000 σε σχέση με τον Απρίλιο του 2024 (212.000). Η αύξηση αυτή ενισχύει περαιτέρω την ανοδική τροχιά του πρώτου τριμήνου, επισημαίνει το Ινστιτούτο του Συνδέσμου Ελληνικών Τουριστικών Επιχειρήσεων. «O αριθμός των κλινών βραχυχρόνιας μίσθωσης σε εθνικό επίπεδο κατέγραψε σταθερή ανοδική πορεία κατά το πρώτο τρίμηνο του 2025, συνεχίζοντας τη θετική τάση του 2024, ενώ το δεύτερο τρίμηνο ξεκίνησε με ισχυρή άνοδο, καθώς τον Απρίλιο καταγράφηκαν 1 εκατ. κλίνες, αυξημένες κατά 72.000 σε σχέση με τις 936.000 του Απριλίου 2024».

Επισημαίνεται πως είναι η πρώτη φορά που ο αριθμός των διαθέσιμων κλινών σε βραχυχρόνιες μισθώσεις ξεπέρασε το 1 εκατ. ήδη από τον Απρίλιο, καθώς την προηγούμενη χρονιά το αντίστοιχο όριο είχε καταγραφεί μόλις τον Ιούλιο, που αποτελεί και μήνα αιχμής για τον τουρισμό.

Στο σημείο αυτό αξίζει να σημειωθεί πάντως ότι η προσφορά αυτών των καταλυμάτων δεν σημαίνει πως επιτυγχάνονται και οι πληρότητες που επιτυγχάνουν τα ξενοδοχεία. Έτσι οι διανυκτερεύσεις που πραγματοποιούνται σε αυτά υπολογίζεται ότι παραμένουν ακόμη σημαντικά χαμηλότερες από αυτές που γίνονται σε ξενοδοχεία.

«Αν έκλειναν εν μια νυκτί όλα τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, δεν θα είχαμε πού να βάλουμε τους τουρίστες», λέει επιχειρηματίας του τουριστικού κλάδου.

Στη συντριπτική πλειονότητα η ζήτηση για τέτοιες μισθώσεις προέρχεται από ξένους: η έναρξη του δεύτερου τριμήνου ενίσχυσε περαιτέρω την κυριαρχία των αλλοδαπών, καθώς τον Απρίλιο αυτοί αντιπροσώπευαν το 86% των επισκεπτών, έναντι μόλις 14% των ημεδαπών.

Η κόντρα με τα ξενοδοχεία

Καθώς η συγκεκριμένη δραστηριότητα αποκτά πλέον χαρακτηριστικά συστημικής παρουσίας στον τουριστικό κλάδο, η αντιπαράθεση με τους ξενοδόχους κλιμακώνεται. Η συντεταγμένη ξενοδοχία μιλάει για αθέμιτο ανταγωνισμό, καθώς τα καταλύματα αυτά εξαιρούνται από πλήθος αδειοδοτικών και άλλων διαδικασιών που ισχύουν για τα ξενοδοχεία.

Ωστόσο, στον κλάδο έχει επιβληθεί τέλος κλιματικής κρίσης, ενώ η φορολογική αντιμετώπιση της δραστηριότητας ως επιχειρηματικής τουλάχιστον για όσους διαθέτουν με αυτόν τον τρόπο περισσότερα από δύο ακίνητα βγάζει από το τραπέζι τα περί αθέμιτου φορολογικού ανταγωνισμού.

Ειδικά καθώς, σύμφωνα με στοιχεία που παρουσίασε η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων νωρίτερα φέτος και μεταφέρει στην «Καθημερινή» ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (STAMA Greece), «η φορολογική συμμόρφωση των επιχειρήσεων που ασχολούνται με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι της τάξης του 92%». Η ίδια πηγή εξηγεί πως υπάρχει μια πολύ μεγάλη διαφορά με τα ξενοδοχεία, καθώς δεν παρέχονται υπηρεσίες παρά μόνο φιλοξενία και έτσι η δραστηριότητα είναι συμπληρωματική των ξενοδοχείων. Ο STAMA εκπροσωπεί 260 εταιρείες με 8.500 καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά τα μέλη του αυξάνονται συνεχώς.

Παρά τα μεγέθη του συγκεκριμένου τομέα, η τοπική αυτοδιοίκηση, οι περιφέρειες αλλά και η κεντρική διοίκηση συχνά επιμένουν να παραγνωρίζουν το αποτύπωμά του. Αποτέλεσμα είναι ο προγραμματισμός επενδύσεων και συντηρήσεων για κρίσιμες υποδομές, όπως ηλεκτροδότηση, ύδρευση, διαχείριση στερεών και υγρών αποβλήτων, αλλά και μεταφορικών υποδομών, όπως αεροδρόμια και οδικοί άξονες, να είναι επιεικώς ανεπαρκής.

Η στεγαστική κρίση

Την ίδια ώρα η δραστηριότητα ενοχοποιείται για ένα μεγάλο μέρος της στεγαστικής κρίσης, καθώς σε μια χώρα που τα προηγούμενα 15 χρόνια δεν χτίστηκε σχεδόν τίποτα στον οικιστικό τομέα, έρχεται τώρα η ζήτηση από τους ξένους επισκέπτες της να αφαιρέσει ακίνητα από τα προσφερόμενα σε κατοίκους και κρίσιμες ομάδες, όπως τα νέα ζευγάρια, οι φοιτητές και οι ασθενέστερες οικονομικά τάξεις.

Η άνοδος των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων που φέρνει η αυξημένη ζήτηση από τον τουρισμό είναι γεγονός, που έχει αποφασίσει να αντιμετωπίσει ήδη εδώ και τουλάχιστον ενάμιση χρόνο η κυβέρνηση. Ανακοίνωσε έτσι φορολογικά κίνητρα για τη μεταφορά ακινήτων από την αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης σε εκείνη της μακροχρόνιας. Αλλά, φευ, όπως προκύπτει από τα παραπάνω στοιχεία, δεν έχει ακόμη αποδώσει.

Παρά τα κίνητρα, προτιμούν τους τουρίστες από τους ενοικιαστές

Ελκυστική παραμένει η εκμετάλλευση ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, καθώς, όπως σημειώνουν πηγές της αγοράς, είναι ελάχιστοι οι ιδιοκτήτες εκείνοι που έχουν επιλέξει να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση, ειδικά μάλιστα αν το ακίνητό τους βρίσκεται σε κάποια δημοφιλή τουριστικά περιοχή. Μάλιστα, αυτό συμβαίνει ακόμη κι αν τα «νούμερα» συνηγορούν υπέρ της αξιοποίησης μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης και όχι της βραχυχρόνιας, όπου η γραφειοκρατία και ο προσωπικός χρόνος που απαιτείται πολλαπλασιάζονται, χωρίς να συνυπολογίζεται και η ανασφάλεια των συνεχών αλλαγών του νομοθετικού πλαισίου.

Με δεδομένη την απαγόρευση λειτουργίας νέων καταλυμάτων από την 1η Ιανουαρίου στο κέντρο της Αθήνας, ο κύριος όγκος της ανάπτυξης νέων καταλυμάτων εντοπίζεται στην περιφέρεια και ιδίως σε δημοφιλείς τουριστικά περιοχές, όπως η Κρήτη, το Ιόνιο και τα νησιά των Κυκλάδων. Η εξέλιξη αυτή έχει ως αποτέλεσμα να μεγεθύνονται οι ελλείψεις στέγης είτε για εποχικούς εργαζομένους είτε για δημόσιους λειτουργούς, π.χ. γιατροί, δάσκαλοι κ.ά. Με βάση τα σχετικά στοιχεία, υπολογίζεται ότι κάθε χρόνο πάνω από 3.000 δημόσιοι υπάλληλοι, σε συνολικά 31 νησιωτικές περιοχές, δυσκολεύονται σημαντικά να βρουν προσιτή στέγη, ακριβώς λόγω του ελλείμματος προσφοράς.

Τον περασμένο Σεπτέμβριο, η τότε υπουργός Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Σοφία Ζαχαράκη, είχε δηλώσει ότι σε συνεργασία με την Τοπική Αυτοδιοίκηση, το υπουργείο θα προχωρούσε στον εντοπισμό δημοτικών και κρατικών κτιρίων προκειμένου να ανακαινιστούν και να διατεθούν για τη φιλοξενία π.χ. δασκάλων και γιατρών, τόσο σε νησιωτικές όσο και σε παραμεθόριες και ορεινές ή ημιορεινές περιοχές. Απομένει να φανεί φέτος το κατά πόσο έχει ωριμάσει η σχετική πρωτοβουλία, ώστε να αποδώσει καρπούς.

Όπως ανέφερε σε πρόσφατη δημόσια τοποθέτησή του ο Γιάννης Ξυλάς, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Geoaxis, εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών, «στην Ελλάδα δεν έχουμε αναπτύξει την απαιτούμενη νοοτροπία και συμπεριλαμβάνω και τον εαυτό μου, ως νησιώτη. Θα μπορούσαν π.χ. οι ιδιοκτήτες εξοχικών σπιτιών να ανοίξουν τα σπίτια τους, που μένουν κλειστά σχεδόν όλο τον χρόνο, με εξαίρεση 15-20 μέρες το καλοκαίρι, και να προσφέρουν περισσότερες επιλογές στέγασης στους δημόσιους λειτουργούς, π.χ. τους εργαζόμενους στην εκπαίδευση».

Το βέβαιο είναι ότι το μέτρο της προσέλκυσης περισσότερων ιδιοκτητών στην επιλογή της μακροχρόνιας μίσθωσης, με κίνητρο τη μηδενική φορολόγηση για την πρώτη τριετία, δεν έχει μέχρι σήμερα αποτέλεσμα. Ο λόγος είναι ο τρόπος εφαρμογής, μια και η επιλογή του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών ήταν να συνδέσει τη φοροαπαλλαγή με τον μισθωτή, κάτι που σημαίνει ότι αν αυτός επιλέξει να αποχωρήσει, π.χ. ακόμη και έπειτα από 10 μέρες από το ακίνητο, ο ιδιοκτήτης χάνει όλο το όφελος της τριετίας, ακόμη κι αν βρει άμεσα νέο ενοικιαστή. Δυσλειτουργική, ειδικά για τους δημοσίους υπαλλήλους και τους εποχικούς εργαζομένους, είναι και η υποχρεωτική δέσμευση της τριετίας, μια και οι περισσότεροι ενδιαφέρονται για ετήσιες μισθώσεις, ή ακόμη και εξάμηνες.

Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο εξετάζονται αλλαγές στη ρύθμιση, επιτρέποντας όχι μόνο μία, αλλά περισσότερες συμβάσεις μίσθωσης, εντός της ίδιας τριετίας, ώστε να μη χάνεται το όφελος της φοροαπαλλαγής.

Παράλληλα, με τον τρόπο αυτό θα αμβλυνθεί και η επιφύλαξη κάποιων ιδιοκτητών απέναντι σε φαινόμενα ανείσπρακτων ενοικίων. Επιπλέον, εξετάζεται η μείωση της υποχρεωτικής τριετίας, π.χ. στους 12 μήνες, ώστε να μπορέσουν να εξυπηρετηθούν και οι δημόσιοι υπάλληλοι, αλλά και οι φοιτητές, που ίσως δεν χρειάζονται ακίνητο για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Πάντως, κάποιοι μεμονωμένοι ιδιώτες εκτιμάται ότι θα επιλέξουν, ούτως ή άλλως, να επιστρέψουν στη μακροχρόνια μίσθωση από τον προσεχή Οκτώβριο, όταν θα τεθούν σε ισχύ οι νέες προδιαγραφές λειτουργίας όλων των καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης της χώρας. Με βάση τις σχετικές διατάξεις, προκειμένου να λάβει τη σχετική αδειοδότηση, το κάθε κατάλυμα θα πρέπει να διαθέτει επαρκή φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό, αλλά και να είναι ασφαλισμένο έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν.

Επίσης, όλα τα καταλύματα θα πρέπει να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής και να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Πηγή: Καθημερινή